聚焦315共促消費公平 廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會科普物業(yè)知識
近年來，隨著市民維權(quán)意識的增強，面對物業(yè)管理糾紛時如何處理，成為了315期間市民關(guān)注的問題之一。在一年一度315國際消費者權(quán)益日來臨之際，為維護廣大消費者的合法權(quán)益，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會面向廣大市民，就眾多物業(yè)管理糾紛中的典型問題進行解答，引導物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
問：業(yè)主接了房一直未裝修入住，是否可以不繳納或者少繳納物業(yè)費呢？
答：小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業(yè)費。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。
目前，有的物業(yè)企業(yè)仍然在給業(yè)主一定的空置房優(yōu)惠，這屬于企業(yè)自愿，并非法理依據(jù)使然。
問：房子質(zhì)量差，存在墻體開裂、漏水發(fā)霉、下水道堵塞等問題，業(yè)主可以不交物業(yè)費嗎？
答：房屋質(zhì)量問題不可以拒交物業(yè)費，屬于房屋質(zhì)量問題的墻體裝飾層開裂、漏水、滲水問題，與物業(yè)服務不是同一法律關(guān)系，交房之前發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，可以要求開發(fā)商整改。交房之后處在保修期內(nèi)的，可以要求開發(fā)商進行整改。已過保修期的房屋質(zhì)量問題可以向物業(yè)公司反映情況，并由物業(yè)公司向房管部門提出維修基金使用申請。
問：小區(qū)內(nèi)臟亂差，業(yè)主對物業(yè)公司服務不滿意，可以拒交物業(yè)費嗎?
答：不能。物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同，提供了物業(yè)服務，業(yè)主就應交納物業(yè)費。在合同履行過程中，任何業(yè)主不能以“對物業(yè)服務企業(yè)服務不滿意”或“物業(yè)服務企業(yè)不到位”為由，而拒交物業(yè)費。
如果業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)沒有履行或沒有全面履行物業(yè)服務合同約定的義務，業(yè)主可以要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改、采取補救措施或向業(yè)主委員會提出訴求等，但不能拒交物業(yè)費。如果業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)的違約行為，給自己造成了損失，可以要求賠償，交物業(yè)費和要求賠償損失分別是兩件事，雙方協(xié)商不成的情況下，都可以到法院主張自己的權(quán)利。
問：在小區(qū)內(nèi)停車被劃傷，物業(yè)公司是否應該負責？
答：小區(qū)內(nèi)車輛停放在停車位上被劃傷，物業(yè)服務企業(yè)是否承擔責任，要看物業(yè)服務企業(yè)是否依照合同約定履行的相應職責。一般情況，業(yè)主交納的車位物業(yè)費是車位的物業(yè)服務費而不是車輛的保管費，物業(yè)服務企業(yè)與停車人并沒有形成一個車輛保管法律關(guān)系，因此物業(yè)服務企業(yè)不承擔賠償責任，但如果物業(yè)服務企業(yè)未履行合同義務，導致車輛受損，應承擔相對應的責任。
業(yè)主車輛在小區(qū)規(guī)定停車區(qū)域造成損害的情形，物業(yè)企業(yè)可協(xié)助業(yè)主通過協(xié)助報警、調(diào)取監(jiān)控錄像、協(xié)助尋找證人證物等方式確定責任人。
問：電梯廣告等收益歸誰所有？業(yè)主是否有權(quán)要求物業(yè)公司對這些收益進行透明公開？
答：《民法典》第二百八十二條明確建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
同時按照《廣東省物業(yè)管理條例》電梯廣告收益屬于物業(yè)服務企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。在沒有約定的情況下，該部分收入按照業(yè)主專有部分面積所占比例歸集到公共維修資金。
業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司公開小區(qū)公共收益。《廣東省物業(yè)管理條例》物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會決定后，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行財務審計，也可以申請物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
問：全體業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司各有哪些責任和義務？
答：根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，全體業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)進行的公共設(shè)施、設(shè)備的運行維護、安保、保潔等服務進行監(jiān)督并提出建議，同時，業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費。
依照法定程序成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會也有權(quán)利監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和物業(yè)管理制度、聽取物業(yè)服務企業(yè)關(guān)于物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金的使用情況的報告以及監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務的其他行為。同時，業(yè)主委員會也有協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)督促業(yè)主或物業(yè)使用人依約按時交納物業(yè)服務費，協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，協(xié)助好物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理工作的宣傳教育等責任。
同樣，物業(yè)服務企業(yè)有按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范以及物業(yè)服務合同進行管理，提供專業(yè)化的服務、按照合同和有關(guān)法律規(guī)定向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用、對欠費業(yè)主停止約定服務或進行法律訴訟，直至履行交費義務的權(quán)利。物業(yè)服務企業(yè)也應該按照合同提供符合標準的服務，接受全體業(yè)主、業(yè)委會對物業(yè)服務的監(jiān)督，勸阻物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告，做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，維護好管理區(qū)域的公共秩序，預防安全事故的發(fā)生，未經(jīng)業(yè)委會的同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務以外的經(jīng)營活動等義務。
